Thị trường BĐS sẽ có chuyển biến tích cực

Thị trường bất động sản nhìn chung đang gặp nhiều khó khăn. Có ý kiến cho rằng, thị trường sẽ còn ảm đạm, giá tiếp tục giảm và không ít doanh nghiệp địa ốc phải rời khỏi "cuộc chơi". Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, khó khăn của thị trường chỉ mang tính tạm thời và sẽ phục hồi trong thời gian tới. ĐTCK ghi nhận ý kiến của các doanh nghiệp, chuyên gia và nhà quản lý về thị trường bất động sản.

"Nhiều doanh nghiệp tay không bắt giặc"

Thị trường bất động sản là một trong trong những lĩnh vực có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, vốn là một trong những yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản. Về nguyên tắc, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải lớn và dài hạn. Song, thực tế ở nước ta, vốn dành cho bất động sản thường có thời hạn ngắn hay còn gọi là vốn "nóng", nghĩa là vốn tham gia vào thị trường rất nhanh, song cũng rút ra rất nhanh và gắn liền với hoạt động đầu cơ.

Mới đây, cán bộ của một ngân hàng lớn cho tôi xem danh sách 5 vạn khách hàng là các doanh nghiệp. Điều đáng nói ở đây là trong số đó có đến 90% khách hàng có nguồn vốn thực để đầu tư chỉ khoảng 15 - 20%, phần vốn còn lại là đi vay. Từ đây cho thấy, không ít doanh nghiệp địa ốc lâu nay "tay không bắt giặc", nên khi ngân hàng vừa siết tín dụng là các doanh nghiệp "la toáng" lên.

Theo tôi, hiện Việt Nam có khá nhiều kênh huy động cho thị trường bất động sản. Ngoài nguồn vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp, thì một nguồn vốn đặc biệt quan trọng là vốn dân cư. Đây là nguồn vốn được sử dụng đầu tư vào bất động sản rất lớn, do đa số người dân đều coi bất động sản là tài sản lớn, quan trọng và muốn chiếm hữu bất động sản không chỉ để phục vụ nhu cầu tiêu dùng, mà còn cho nhu cầu đầu tư. Tóm lại, nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm lực rất lớn, vấn đề là làm thế nào để tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư trên thị trường một cách ổn định, bền vững.

"Thị trường như con thuyền không có người lái chính"

Thị trường bất động sản hiện tồn tại nhiều bất cập, thực trạng giá nhà đất quá cao, khủng hoảng thiếu - thừa trên từng phân khúc… Điều này không phải chỉ có lỗi của doanh nghiệp và nhà đầu cơ, mà còn có lỗi do công tác quản lý. Thị trường đang giống như con thuyền không có người lái chính. Tình hình này kéo dài, sắp tới có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp phá sản, phải bán tháo dự án hoặc bán luôn doanh nghiệp.

Theo tôi, để cứu thị trường bất động sản, bản thân doanh nghiệp phải chủ động trong việc đầu tư, kinh doanh bằng cách áp dụng khoa học kỹ thuật trong thiết kế và thi công để tiết giảm chi phí, từ đó cho ra giá thành sản phẩm thấp. Song điều quan trọng hơn vẫn là sự hỗ trợ từ Nhà nước. Thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, nhưng mang tính phân loại, không thể đánh đồng cho tất cả loại hình bất động sản. Hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở được vay vốn mua nhà.

Lấy một ví dụ, nếu Nhà nước cho người dân vay tiền mua nhà dưới 500 triệu đồng/căn, thì 10.000 căn cũng mới chỉ tương đương 5.000 tỷ đồng, khoảng hơn 2% dư nợ ngân hàng, nhưng hiệu quả kinh tế xã hội là rất lớn. Đây chính là vấn đề an sinh xã hội.

"Doanh nghiệp lâm vào tình trạng rất khó khăn"

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản TP. HCM lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn. Giá đầu vào tăng, trong đó lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giá nguyên vật liệu đầu vào như xi măng, sắt thép, xăng dầu, điện, giá nhân công… đồng loạt tăng cao. Thêm vào đó, lãi vay quá cao khiến chi phí bị đội lên rất nhiều. Trong khi đó, giao dịch sụt giảm mạnh, có doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính.

6 tháng đầu năm, toàn TP. HCM chỉ có 5 dự án được thi công, 1.691 căn hộ cung ứng cho thị trường. Đây là con số thấp nhất từ trước đến nay. Có nhiều nguyên nhân, song theo tôi, nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng khó khăn này là do chính sách tín dụng bị thắt quá chặt, lãi suất tăng cao, dẫn đến cả doanh nghiệp và người tiêu dùng không tiếp cận được nguồn vốn. Một nguyên nhân khác, đó là do sự đầu tư "lệch pha" của nhiều doanh nghiệp, dẫn đến cơ cấu sản phẩm không hợp lý.

Để giúp thị trường qua giai đoạn khó khăn này, theo tôi, Chính phủ nên xem xét có lộ trình giảm dần lãi suất và tạo điều kiện cho một số dự án khả thi được vay vốn ngân hàng; xem xét sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường, vì nếu thực hiện đúng theo quy định này, hàng loạt dự án sẽ bị ách tắc, do số tiền DN phải đóng quá cao.

"Trước hết doanh nghiệp phải tự cứu mình"

Thị trường bất động sản là một thị trường vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất nước. Đây không những không phải là một ngành nghề phi sản xuất, mà còn liên quan trực tiếp đến khá nhiều hoạt động sản xuất khác. Để làm ra một mét vuông nhà ở, phải cần từ 17 - 19 nhân công.

Về mặt chính sách, hiện thị trường còn nhiều điểm chưa hợp lý, sắp tới sẽ kiến nghị điều chỉnh. Tuy nhiên, theo tôi, doanh nghiệp không nên trông chờ hoàn toàn vào Nhà nước, mà trước hết phải tự cứu mình. Thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp chưa xây dựng được chiến lược đầu tư một cách hợp lý, đơn cử như việc đầu tư phân khúc nào cho hợp lý. Có thể ví von nhu cầu của thị trường giống như nhu cầu ăn mặc của người dân. Trong khi đa số người dân có nhu cầu mặc áo sơ mi hàng ngày, mà doanh nghiệp lại đi may phần lớn áo vét thì làm sao bán được. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, trước hết, doanh nghiệp phải tự cứu mình bằng cách rà soát lại phương án đầu tư, cơ cấu sản phẩm, cần liên kết lại, liên kết với doanh nghiệp trong nước, thậm chí liên kết hoặc bán dự án cho nước ngoài để vượt qua khó khăn trước mắt.

"Khó trông chờ giá xuống"

Theo tôi, rắc rối nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn cung còn nhiều hạn chế. Nếu so với nhu cầu thực sự thì nguồn cung hiện tại chưa đáng là bao. Điều này khiến bất động sản Việt Nam được liệt vào một trong 10 quốc gia có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Song, điều đáng lo ngại ở đây là nguồn cung bất động sản hiện nay không theo quy luật của thị trường, mà bị phụ thuộc vào yếu tố quy hoạch và "chạy" dự án.

Qua khảo sát cho thấy, hiện có một số dự án ở TP. HCM có giá bán chỉ bằng 1/2 so với giá trị thực. Cũng qua khảo sát cho thấy, các vấn đề liên quan đến chính sách đã đẩy giá lên 2,7 lần. Do vậy, so với chi phí đầu tư, khó có thể trông chờ giá xuống, mà ngược lại, một khi lạm phát được kiềm chế, giá bất động sản sắp tới sẽ tăng lên rất nhiều, đặc biệt là hiện nay các quy định về đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được áp dụng.         

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)